Durante los dos últimos años el sector inmobiliario ha decrecido y es que la demanda de bienes inmuebles se contrajo producto de la situación económica del país.

En la actualidad los factores que inciden al momento de comprar un inmueble son: el tamaño de la propiedad; estado de conservación de la propiedad; distribución de la propiedad; características constructivas; propiedades colindantes y cercanas; estado del mercadeo inmobiliario y sobre todo y la que más pesa es el precio variante según el sector.

Invertir en el sector inmobiliario sigue siendo una decisión adecuada, para ello es importante ajustar la oferta a las necesidades de los compradores (precio, ubicación, amenities, diseño, etc.)

El precio de la vivienda como factor de decisión de compra, se ve reflejado en la variación del costo del m2 de vivienda, según PROPERATI en Quito de enero del 2019 a enero del 2020 el precio promedio del m2 de vivienda  se ha reducido en un 1.2%.

FUENTE: PROPERATI

El déficit cualitativo urbano es del 21% y el déficit rural es del 38%, este corresponde a aquellos lugares cuyas viviendas no disponen de materiales apropiados según los estándares mínimos de establecidos para la protección de la vida familiar, mientras el déficit cuantitativo es de 62% en el área rural y el 79% en el urbano, el cual tiene que ver con familias que comparten su vivienda con uno o más hogares o en unidades de vivienda improvisada.
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La “Carita de Dios” se convirtió en la ciudad más poblada del Ecuador según datos obtenidos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC). Para el 2018, Quito contaba con más de 2.690.150 millones de habitantes y según proyecciones del 2020 esta cantidad ha aumentado llegando a los 2.781.641 millones de habitantes, es decir entre los cantones ocupa el 16 % de la población nacional.

CRECIMIENTO POBLACIONAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO PARA EL PERÍODO 1997- 2040

En la gráfica se puede observar la evolución del crecimiento poblacional en la ciudad de Quito desde el año 1997 hasta la proyección en el año 2040. Se concluye entonces que el crecimiento poblacional a medida que transcurren los años va a continuar elevándose potencialmente, es así que para el año 2040 se proyecta que la población alcanzase  los 3.439.166 millones de  habitantes en Quito.

Por primera vez, Quito cerró el 2018 como la ciudad más poblada de Ecuador, con 18,349 habitantes por encima de Guayaquil.

DENSIDAD NETA DE LA POBLACIÓN EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

El análisis de habitante por hectárea se realizó mediante la consideración de una población de 2.343,228 habitantes para el año 2016 y 3.439,166 habitantes para el año 2040. Ésta muestra que la densidad neta poblacional desde el año 2016 hasta la proyección del año 2040 no superará los 112 habitantes por hectárea. 

En general, Ecuador tiene una densidad de 67 habitantes  por km2. Sin duda alguna, esto nos hace pensar en la importancia de proyectar ciudades más compactas, pues la densidad de Quito es una de las más bajas de la región si comparamos con otras ciudades del mundo, este es el caso de Singapur con una densidad 8010 habitantes por km2.

La contratación pública entendida como un procedimiento en el que un ente perteneciente al ámbito público selecciona a una persona para la prestación de un servicio o cumplimiento de una obra, es un procedimiento del que dependen en gran medida el sector constructivo, según datos del SERCOP los montos ejecutados para el 2019 alcanzaron los 6.066,0 millones de dólares, mostrando un decrecimiento del 13.3%, es decir, 934.000,60 dólares en comparación al año 2018.

Las provincias que concentran la mayor cantidad de contratación pública a nivel nacional son Pichincha y Guayaquil provincias con un monto del 64.7 %. Pichincha con dos empresas CELEC EP  (124,4 millones) y PETROECUADOR EP (94,2 millones) y Guayas con la Municipalidad de Guayaquil (402,1 millones) y el GAD de Durán (39,8 millones).

Los recursos naturales, bienestar social y salud son los sectores más beneficiados con la adjudicación de montos para contratación pública a nivel nacional, por su parte el sector de desarrollo urbano y vivienda solamente adjudicó el 3% del monto a nivel nacional es decir 104.668,97 dólares.

Entre los procesos de contratación pública con los montos adjudicados referentemente al sector de la construcción se encuentra en primer lugar la herramienta de licitación con 1267.70 millones de dólares, en segundo lugar el de cotización con 512.40 millones de dólares, en tercer lugar menor cuantía con 319.60 millones de dólares, en cuarto y quinto lugar lista corta con 66.40$ y contratación directa con 61.40 millones de dólares respectivamente. El total de adjudicación de los procesos antes mencionados se obtiene un monto total de 2227.50 millones de dólares.

Como es de conocimiento público, el programa Casa para Todos, ha dado mucho de qué hablar en las últimas semanas, por los intereses bajos que ofrecen en sus créditos para proyectos VIS Y VIP, es decir para viviendas de hasta 91,400 dólares que son enfocadas a familias de clase económica baja y media, que adquieren su vivienda por primera vez.  

Si bien es cierto este programa ayuda a impulsar cierta parte del sector constructivo, pero aún queda un gran mercado con viviendas que se encuentran sobre el valor establecido. Basta mirar el costo promedio por m2 que se oferta en el mercado desde el año 2017 al 2020, costos promedio que supera la cuota por m2 requerida para los proyectos “Casa para Todos”, que se encuentra en el rango de 400 a 700 dólares.

ELABORADO POR: CET CAMICON
FUENTE: PROPERATI

Es importante tomar en cuenta que existen otras líneas enfocadas en estos segmentos de crédito, como es el caso de las líneas de crédito del Banco Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), quién planea dosificar este año 2020 USD 850 millones en créditos hipotecarios y cuenta con una tasa de interés preferencial desde el 5,99% y plazos de hasta 25 años, sin entrada alguna, según el monto solicitado permitiendo la adquisición de una  vivienda por segunda ocasión.

La Cámara de la Industria de la Construcción, luego del análisis del plan de repavimentación vial de Quito ha objetado el proceso constructivo que se lleva a cabo en varias vías de la ciudad, debido a la falta de intervención en la capa de infraestructura (bases y sub-base).

Según las normas nacionales e internacionales  (normativa AASHTO 93) , las vías tiene una vida útil aproximadamente  de entre 15 a 20 años para el caso del pavimento flexible y de 30 a 50 años para pavimentos rígidos, una vez culminado este tiempo las vías deberían ser reconstruidas en toda su estructura, es decir, realizar reposición de bases y sub-bases.  Tomando en cuenta los antecedentes que se registran durante el diseño de las vías de la ciudad quiteña, sus estructuras fueron diseñadas según el tráfico, características geométricas, tipo de suelo y otras consideraciones que han variado enormemente con el paso de los años.

Es así que el plan de intervención ejecutado por tres empresas constructoras y como el ingeniero Leopoldo Ocampo, Presidente de la CAMICON  manifiesta, los trabajos que son realizados en las vías de la ciudad de Quito no durarán más de 6 a 8 meses y  empezarán a notarse fisuras, ya que el problema de las vías no está relacionado a la reposición de las carpetas asfálticas sino a lo estructural.

Cabe recalcar que este proceso se lleva a cabo en el 70% de las vías a intervenir es decir todas aquellas en  las que se trabaja con pavimento asfaltico o flexible, el otro 30% de las vías elaboradas son con hormigón o pavimento rígido.

Si bien es cierto estas  técnicas utilizadas de  reposición logra que más vías puedan ser intervenidas y puede demostrarse un buen trabajo realizado pero evidentemente es a corto plazo.

Los trabajo realizados en las vías de la ciudad de Quito, no durarán más de 6 a 8 meses y empezarán a notarse las fisuras asegura el Presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción en entrevista para Teleamazonas, ya que el problema de las vías no es de reposición de las carpetas asfálticas sino estructural.

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La movilidad es parte de la vida diaria de cualquier persona y por lo tanto, es sumamente importante que las vías se encuentren en un óptimo estado. Esto no es una realidad absoluta en la ciudad de Quito, debido a que el colapso de estas es más común de lo que se piensa. Solo en los últimos tres meses del año 2019, se han registrado un total de 15.422 m de vías afectadas a nivel nacional.

Son varios los factores que inciden directamente en la afectación de las vías, por un lado se encuentran los fenómenos hidrometeorológicos que afectan la estructura vial, lo cual se produce por falta de un drenaje adecuado, que provoca futuras fallas en las capas de rodadura. Otra de las causas comunes es que varias de las carreteras han sido construidas sobre rellenos mal compactados, que registran un índice de mal servicio, es decir, existe una mala capacidad portante del terreno, el cual necesita de un estudio geotécnico de suelos que determine la estabilización y mejoramiento de la vía con proyección al futuro para garantizar la seguridad y confortabilidad del conductor al transitar.

Según el Ministerio de Transporte y Obras Públicas se debe considerar los años de operación y la vida útil de cada carretera, tomando en cuenta la composición del tráfico y el relieve del terreno.

FUENTE: Dirección Nacional de gestión de Riesgos MINEDUC

El decreto Presidencial 681 emitido el 25 de febrero de 2019  (descárgalo aquí: https://n9.cl/qkj7) establece los parámetros y conceptos de la política de vivienda del Estado que tienen como objetivo facilitar el acceso a la vivienda para la gente con menos recursos, habilitando así líneas de crédito, en el marco del proyecto “Casa para Todos”.

El decreto anteriormente mencionado  divide a las viviendas en función del costo final de la vivienda, es decir, en VIS (Vivienda de interés social) y VIP (Vivienda de interés público), esto en función del costo final de la vivienda.

Las viviendas de interés social (VIS) cuenta con tres segmentos para financiar a las personas partícipes en el proyecto: viviendas 100% subsidiadas, es decir, gratuitas que son  dirigidas directamente hacia el  sector más vulnerable de la sociedad; viviendas parcialmente subsidiadas, en donde el gobierno entrega al beneficiario un bono inicial de 6.000 dólares y el resto del costo de la vivienda se podrá cancelar con crédito hipotecario a una tasa preferencial; y  financiamiento con crédito hipotecario a tasa preferencial que no incluye un subsidio inicial.

La tasa preferencial para créditos hipotecarios del 4.99% es una  gran oportunidad para los futuros adquirientes de vivienda, pues actualmente la tasa promedio de crédito está en el rango de 10.5%.

Para adquirir viviendas del segmento 1 y 2 los compradores de vivienda deben registrarse aquí en el siguiente enlace (https://www.gob.ec/miduvi/formulario-registro-proyectos-vivienda) mientras que los promotores de vivienda deberán calificar sus proyectos a través del MIDUVI bajo los siguientes parámetros:

CALIFICACIÓN DE ANTEPROYECTOS
https://www.habitatyvivienda.gob.ec/wp-content/uploads/2019/12/acuerdo-nro-031-19.pdf

CALIFICACIÓN DE PROYECTO
https://www.habitatyvivienda.gob.ec/wp-content/uploads/2019/12/acuerdo-nro.-030-19.pdf

Para mayor información comunícate al [email protected] o a los teléfonos 432370 ext. 633 o 632 o 631. Departamento Técnico.

La construcción es la única industria que genera empleo de manera inmediata y por ende mueve la economía permitiendo el desarrollo del país en beneficio de las familias

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